2020年房地产市场实现了超预期增长，但中国房地产市场的主基调并无改变。在行业环境趋稳、监管强化、整体市场空间仍存、企业发展降速的市场背景下，房地产行业进入全面竞争时代。房企未来应对内强基固本，精细化管理提升经营质效，对外响应国家政策号召打造第二增长曲线，抓住机遇增强综合实力，实现规模、效益和风险的平衡稳健发展。

目前房地产行业竞争激烈，行业变革、洗牌将持续，房企也将面临更大的不确定性和风险，包括企业外部的市场风险以及内部的经营风险。房企唯有强基固本、提升自身能力，才能在复杂的市场中做到心中有数，以成熟的机制、综合的能力应对万变的市场，从而获得长远的发展。

一、房地产企业发展战略研究

1. 审慎管理，稳健增长

（1）房地产金融审慎管理是里程碑

图 中国房地产制度发展脉络

总体来看，我国房地产制度建设呈现出“房改”-“土改”-“金改”的脉络特征。1998年，住房货币化改革-房改，开启了蓬勃的房地产市场。2004年，“831”大限，实行土地出让招拍挂改革-土改，真正的让我国房地产发展走上了市场化。2020年，对银行房地产贷款比例限制，对房企“三道红线”融资限制，这次的房地产金融制度改革-金改，实行房地产金融审慎管理，与以前的“房改”、“土改”一样，本次“金改”也具有里程碑的意义，将再次深刻影响我国房地产发展。“房改”、“土改”都是放松性的，刺激房地产发展，而这次“金改”是收紧性的，管控房地产发展。

（2）房地产市场呈现弱周期性

图 2000-2020年全国商品房销售面积增速和百城价格涨幅

在房地产金融审慎管理下，对银行的房地产贷款比例限制，避免了大量资金流向房地产市场的情况，从而会避免房地产市场暴涨，也减少房地产市场暴跌的隐患，房地产市场周期性将明显减弱。

（3）房地产市场呈现“慢牛”特征

未来10年我国房地产市场发展将呈现出“慢牛”市场。在城市化和经济增长驱动下，我国房地产市场仍有向上发展空间；改善型需求积极释放成房地产市场需求的关键支撑。

2. 强基固本，提质增效

随着房地产行业进入平稳发展阶段，行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，进入全面竞争时代。房企应全方位塑造核心竞争力，从投资、产品、运营等各方面提升自身管理能力，做优产品、做强服务，并通过与大数据等新兴科技的结合，提升管理效率，为企业发展赋能，提升经营质效。

（1）稳投资精布局，抓住城市机遇

目前房地产整体规模处于高位，但不同城市间分化态势明显，城市投资风险显著加大，容错率越来越低，房企的精准投资能力愈来愈重要。随着中央提出“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，国内各要素将加速流动，城市发展格局将进一步分化。房企应识别城市机遇，通过精准布局赢得发展，同时，在融资监管强化的背景下，稳健拿地节奏，避免规模囤地带来的现金流风险。

图 五大城市群经济、人口、房地产市场占比情况

重点城市群因规划利好、人口规模、经济支撑等方面更具优势，长期来看需求端更具韧性，房地产发展也存在明显优势，未来，抓住结构性机遇将成为推动房企稳定增长的重要手段。目前发展程度较高的五大城市群常住人口占全国比例为41%，GDP占比高达54%，商品房销售额、销售面积占比分别为58%、46%。且因为城市群的综合优势，不断吸引人口流入，五大城市群四年内常住人口增长1700万，为市场带来较大的需求支撑。“十四五”规划纲要也指出完善城镇化空间布局，发展壮大城市群和都市圈，未来城市群的优势或将进一步凸显。

图 2020年重点城市及长三角、粤港澳商品房销售面积同比走势

长三角韧性较强，引领城市群市场恢复。2020年初受疫情影响各地商品房市场均出现大幅调整，3月后房地产市场逐步进入恢复通道，不同城市间恢复节奏存在一定的差异。长三角区域因其市场韧性较高，率先快速恢复，粤港澳区域市场下半年开始修复速度明显加快。长三角、粤港澳规模增长情况高于全国以及40个重点城市，凸显出较高的区域优势，从价格累计涨幅来看，长三角区域也较为领先。