??☉?文／克而瑞研究中心

??榜单解读

??前言：1月，在新一轮集中供地尚未开启之下，土地市场出现周期性调整，成交金额、面积同比降幅均超过七成。楼市下行叠加企业资金压力，房企投资依然十分谨慎。在宁波第三轮土拍回暖的带动下，百强中仅有不到三成房企纳储，其余均被项目开发商以及地方性国企、城投公司、平台公司所“瓜分”。?

??我们认为，2022年谨慎的投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件，但仍需要一定的传导时间，预计投资力度需要3-6个月的修复期。在策略上，城市分化越来越严重，对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的核心城市。在拿地节奏上，考虑到目前地价尚未真正下降，一旦2022年首轮集中供地热度低迷，第二轮集中供地或将成为投资的“窗口期”。

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??1月土地成交规模同环比腰斩
三四线流拍现象不减

??2022年1月，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，环比12月降幅近九成，同比降幅也接近七成。成交总金额降至1133亿元，环比上月大降90%，同比也下降了75%。成交楼板价延续了自9月份以来下滑趋势，1月仅为2069元/平方米，环比降幅高达15%。

??土拍热度上，在宁波成交回暖的带动下，1月溢价率环比略有回升，为4.3%。但流拍率较上月略有增加，增至21%。除西安、石家庄等少数二线城市流拍地块相对较多外，大部分流拍地块集中在三四线城市，并且多为含宅地块。究其原因，主要还是由于当前房企仍面临极大的资金压力所致，加之这些城市的楼市下行压力依然巨大，房企投资谨慎的态度短期内还在延续，流拍也在意料之中。

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??受供地节奏影响
新增货值、金额百强门槛同比下降19%和49%

??2022年伊始，受到新一轮集中供地尚未开启的影响，企业拿地并不积极。1月，新增货值百强门槛12.3亿元，同比下降19%。新增拿地价值、建面百强门槛2亿元、12万平方米，同比分别减少49%和10%。

??从拿地金额（全口径）角度来看，2020年1月仅有绿城和华润2家房企金额超过50亿元，与去年15家的数量相比相距甚远。整体来看，拿地金额排名靠前的房企均来自1月份宁波第三轮土拍，如华润、滨江、新希望、伟星等。

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近九成百强房企首月未拿地
地方城投、平台公司是“主力军”

??楼市下行叠加企业资金压力，并且1月仅有宁波完成2021年第三轮集中供地，因此销售百强房企拿地几乎“停滞”，仅有10余家房企首月有土地入账。其中销售TOP50房企单月拿地金额不足200亿元，同环比均下降90%以上。

??值得注意的是，剩余入榜企业主要以项目开发商、地方国企、城投和平台公司为主。其中民企仅占到30%，国家队“托底”现象并未减少。实际上，由于部分地方平台公司并不具备很强的独立开发模式，未来合作开发或将成为品牌房企补充核心土储的渠道之一。

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??聚焦核心城市
关注今年第二轮集中供地机会

??2022年开年首月，全国土地市场成交规模迎来周期性下滑，较去年同期也大幅腰斩。一方面是由于在集中供地政策影响下，多城供地节奏发生变化所致；另一方面，则是由于房企投资态度仍旧保持谨慎，地市成交热度因此也难回升。

??在楼市、地市热度持续下探的背景下，近期中央部门多次提及要维护房地产市场稳定发展，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求。可以预见的是，今年一季度房地产行业的资金环境将有所改善。但考虑到一季度也是各大房企的偿债高峰，行业整体风险偏好的降低，也会在一定程度上影响企业举新债拿地的积极性，谨慎投资仍是主旋律。

??2022年，集中供地的22个核心城市仍应是房企关注的重点。从第三轮土拍的情况来看，在经历了第二轮的“冰点”之后，土拍政策上各城市均作出了让步，尽管仍多是以底价成交，但市场人气略有恢复。考虑到目前地价并未有实质性的下滑，因此，在三稳的预期下，未来各城地价仍有下调空间，一旦2022年首轮集中供地热度低迷，或会出现在第二轮集中供地中下调地价的情况，叠加市场回暖与资金宽松的预期，明年第二轮集中供地或是房企补货的窗口期。