警惕金科股份的业绩风险｜公司研究
金科股份2019年报中显示了46个主要的新项目，在这些项目中，有70%以上毛利率不足20%，50%毛利率不足10%，约20%有亏损风险，金科股份的未来发展隐忧不小
文｜刘建中
过去几年，金科地产集团股份有限公司（000656. SZ，以下简称金科股份）的市场表现一直不错。营业收入，从2016年的322亿元，增长到2019年的678亿元，翻了一倍多；同期归母净利润从14亿元增长到56.8亿元，翻了三倍多。
金科股份因此收获了很多业界赞誉，但它的两个明显弱点鲜有人深究：
首先，其过度依赖重庆本埠市场。
2019年末，金科总可售面积接近 6,700 万平方米。其中，重庆占比为29%。
近年来，重庆地区房价增速已经确立了下滑趋势（图1），部分地区房价甚至开始了绝对下降。过度依赖重庆市场，是金科的劣势。
图1:重庆地区房价指数环比增速（%）
资料来源：wind
其次，其低价、低端土地储备占比过高。
2019年，金科股份新增土地192宗，总计容面积3,323万平方米。然而，处于一二线城市、且楼面价格高于5千元/平米的新增土地储备，占比不足10%。
在未来数年，三四线城市项目，以及一二线城市远郊区项目的流动性会变差。这会导致金科股份产品库存难以消化，或引发一系列不良反应。
除了上述这两个明显问题，金科股份还有一个不那么明显，但其实更重要、甚至致命的弱点：主要新项目的盈利普遍较弱，致其未来业绩不容乐观。
由于半年报的数据披露不全面，本文利用2019年报中的数据来说明上述问题。
在2019年报中，有一个“主要房地产项目开发情况”表。金科股份对于此表的解释如下：“报告期，公司及所投资的公司期末在建项目 320 个，......公司主要房地产项目开发情况见下表”。
此表共收录了93个项目。按照以上解释，我们可以认为这93个项目是金科股份的“主要房地产项目”。
我们删掉了此表中不重要的列，重新做表格。为让读者有直观感受，这里截取了表格中的前十个项目。具体情况见表1。
表1: 金科股份主要房地产项目开发情况（部分）
资料来源：公司年报注：表中面积单位都为平方米。
表1中，第一行有两个红色的项目：“当年竣工面积”和“累计竣工面积”。容易理解，如果某房地产项目这两列的数值都为零，那么，与其他项目比，此项目就属于比较新的项目。在本文中，我们称这些项目为“新项目”。（比如表1中的项目8和项目10。）
在93个项目中，这样的新项目共有46个，几乎占了所有项目的一半。具体情况见表2。
表2: 金科股份主要房地产项目中“新项目”的开发情况
续表2:
资料来源：公司年报 注：1、表中面积单位都为平方米。
2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。
因为这些项目还没有任何竣工面积，所以它们的结算日必然在未来几年。根据房地产行业的特点，这些项目的结算时间大多应在2020年至2022年之间。换言之，这些“新项目”会影响未来三年的盈利。
而且，由于这些项目是金科股份自己列出的“主要项目”，所以它们的盈利能力可以代表金科股份所有新项目的盈利能力。那么，未来三年，随着老项目的不断减少，这些新项目，就会决定金科股份的盈利情况。
本文的主要目的，就是分析这46个“新项目”的盈利能力。通过分析，《财经》发现，金科股份这些“新项目”的盈利能力令人担忧。
我们来估算表2中这46个项目的盈利情况。
一个项目的盈利=项目总收入-项目总支出。
我们用表2中的“项目预计总投资金额”来代替“项目总支出”。对于大型房地产企业，预计的总投资和最终项目总支出，往往相差无几。