来源：华泰证券研究所

- 引 言?-

随着经济增长从高增速向高质量增长阶段转变，强调“双循环”发展格局，过去作为驱动经济高增长的房地产行业，在国民经济生活中的定位将被相应调整，中央强调“房住不炒”，调控政策阶段性调整，今年进一步实施“三道红线”约束房地产企业盲目扩张发展，房地产去金融化开启。从黄金时代进入白银时代的房地产行业，必然对宏观经济、行业格局、地方财政等方面造成深远影响，华泰证券总量团队固收、房地产及信用团队连出十一篇报告，为您深度剖析行业发展脉络，并给出未来研判。

- 目 录 -

01 固收看地产系列：房地产分析框架及短期展望

02 固收看地产系列：如何看待房地产韧性？

03 固收看地产系列：新加坡与香港住房制度对比研究

04 固收看地产系列：房地产去金融化的思考

05?地产融资新机制深度研究和影响展望：“三道红线”下房地产的 15 个预判

06 地产债信用研究系列：境内外评级公司地产评级方法对比

07 地产债信用研究系列：地产周期与企业表现

08 地产债信用研究系列：房地产企业经营管理研究框架

09 地产债信用研究系列：房地产企业负债融资研究框架

10?地产债信用研究系列：财务视角看地产:实操与AH比较

11 地产债信用研究系列：房企表外负债知多少？

?固收看地产系列：房地产分析框架及短期展望

认识中国经济，房地产无疑是关键的一环，开发投资与商品房销售对总需求变化和信用收缩扩张，牵一发而动全身，也因此是研判利率走势的重要变量。从会计角度理解房地产的相关指标，房企资产端是土地、在建工程、待售的商品房存货等，对应着拿地、开工、竣工等开发环节；权益负债端包括贷款、自筹、销售回款等开发资金来源。房企的经营活动——销售与开发投资则分别是资产端与负债端相互转化的动态过程。基于此，我们提出房地产投资“短期把握施工节奏、中期关注销售环节”的分析思路。

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风险提示：地产调控政策放松、国内疫情二次扩散。

研报发布日期：2020年07月03日

分析师：张继强 SAC No. S2/SFC No. AMB145、芦哲 SAC No. S4

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?固收看地产系列：如何看待房地产韧性？

上半年地产投资与销售表现亮眼，主要由于疫情后积累需求集中释放、财政压力促使地方政府增加土地供给、流动性过多流入地产领域，以及房价上涨预期的实现。但7月以来，房地产政策持续释放收紧信号，中央明确房住不炒定位、警示楼市新问题，地方调控措施密集出台，央行形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部进一步明确城市主体责任与省级监控指导责任。向后看，我们预计房企融资收紧后，加快开工推盘仍会是首选策略，近两个月地产投资增速有望保持在高位区间，而商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能逐步走弱，地产投资增速或将随之趋缓。

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风险提示：房地产政策超预期收紧、外部风险超预期扩散。

分析师：张继强 SAC No. S2/SFC No. AMB145、芦哲 SAC No. S4、张大为 SAC No. S5

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固收看地产系列：新加坡与香港住房制度对比研究