意见领袖丨中银研究

本文作者：李佩珈

　　目前经济处于恢复阶段，呈现出逐季向好、全面恢复的态势，这都离不开房地产市场的支撑。当前过松或过紧的房地产调控政策都不利于下一步经济的继续恢复。放松房地产调控，将使得我国再次步入依赖房地产市场发展的老路，未来想要实现依赖于实体经济和技术创新的发展模式将无从谈起。

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疫情之下，我国房地产市场表现整体稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。8月23日，央行发文称，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。对银行而言，要在深入把握房地产市场发展的大趋势、新格局基础上，坚持贯彻落实中央关于房住不炒调控基调，审慎评估房地产企业杠杆水平，推动房地产金融业务稳健发展。

一、政策出台的背景

（一）疫情之下，部分城市房价非理性上涨引发调控升级

2020年初以来，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，二季度以来房地产销售有所回暖，并推动房地产价格节节走高。截至2020年7月份，商品房销售面积累计同比下跌5.8%，但降幅相比一季度收窄20.5个百分点； 7月全国100个城市新建商品住宅成交均价元/每平方米，同比上涨3.8%。在房价整体平稳的同时，也出现了房价上涨城市数目增多，个别城市房价涨幅过快、过大的现象。7月，全国100个大中城市中有80个城市房价出现了上涨；其中，深圳等城市房价更是创下其在2017年以来的历史最大涨幅。

不仅部分城市房价“虚火”，多城市土地市场也持续“高温”。2020年8月，全国土地购置均价约为8687元/㎡，为近年来的相对高点（图1）。前7个月，杭州、上海、北京、广州四座城市的土地出让金均突破千亿元，分别达到1947亿元、1645亿元、1311亿元和1214亿元，同比增速分别为19%、107%、39%和49%。高成交楼面价的背后，一定程度上反映了开发商对于未来房价上涨的乐观预期，这与国家严控地产价格的决心相背。近期，上海市已下发通知，对6月以来住宅用地市场出现局部较热、溢价率较高、部分地块过度竞争等情况予以警示与关注，要求各区进一步加强土地出让管理，并对部分区进行约谈。

图1：主要城市成交楼面均价

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资料来源：Wind，中国银行研究院

当前部分城市房价非理性上涨是多方因素作用的结果：

一是前期积压的购房需求回补释放。尽管我国居民住房拥有率已位列全球前列（根据央行报告，2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%），但存在结构不平衡和区域不平衡问题，这使得我国的住房需求长期保持在高位。一方面，少数人拥有多套住房但也有相当多的人无房；老龄人拥有较多住房，但年轻人还需要购房； 随着城镇化的继续推进，一些人虽然在老家的城市已拥有住房，但其长期工作的城市又缺少住房。与此同时，随着二胎的放开以及对高品质居住条件的追求，使得改善性需求长期存在。随着疫情的缓解，这些前期积压的购房需求逐步释放，进而推动房地产销售反弹。